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“扯淡”计划快闪朋友圈 碧桂园营销策略阳谋

2015-05-201022分享


碧桂园“扯淡”行动主要目的还是为了去库存销售。

“扯淡”计划快闪朋友圈 碧桂园营销策略阳谋

网易房产讯 5月17日,碧桂园用“不扯蛋,周一见”的文字加“扯蛋”图片,快闪朋友圈。

据网易房产获悉,碧桂园“不扯蛋 周一见”的朋友圈营销快闪活动只是噱头十足的促销计划,凡购买碧桂园的产品的购房者可以享受享受0首付、0免息、0物业费以及0费用(契税和维修基金)优惠。

据业内人士分析表示,碧桂园“扯淡”行动主要目的还是为了去库存销售。

“扯淡”计划快闪朋友圈

从碧桂园“扯淡”计划的发布来源看,源自碧桂园营销中心的产品定价部。

从碧桂园的营销目的来看,同策咨询研究部总监张宏伟指出,其营销目的很明显,0首付旨在通过首付贷或开发商短期(1-2个月)垫首付方式降低入市门槛、提高客户关注度与实际转化率;0首付免息是配合0首付进行,一般来说是开发商对购房者进行贴息贷款,这个时间周期一般长则2-3年,短则几个月,对购房者来说,贴息贷款降低了购房成本,有利于促进购房者加速入市;0物业费,一般来说是免交物业费,是有一定期限的,比如1-2年,0费用(契税和维修基金)确实是费用的减免,为购房者节约交易环节的税费成本。

具体来看,上海易居房地产研究院研究员严跃进也指出,0首付的政策,该营销政策规定缴纳定金后就可以签约,但实际上剩余首付款需要在签约后的一个月内补齐。对于目前三四线城市比如1万元均价,100平方米,总价100万元的住房来说,定金一般在2万元左右,这意味着按照三成首付计算的话,还有28万元的首付缺口。表面上是零首付,实际上最后的28万元需要在接下来的一个月内筹集。

0首付免息的政策,按照需要补齐的28万元的首付款进行计算,一年大概是需要7800元的利息。而房企只是垫付了一个月,那么大概节约了7800/12即650元。

0费用政策主要涉及契税和维修基金。按照现在100平方米的房屋、总价3%的基准契税税率计算,那么需要缴纳3万元。在维修基金方面,按照目前的费用比率,大概是房价的2%,那么就需要缴纳2万元。换句话说,如果购房者接受碧桂园此类营销计划,那么能够节约大概5万元的费用。

按照目前三四线城市的物业管理水平,大概是在2元/平方米/月的水平。换句话说,对于1万元均价,100平方米,总价100万元的住房来说,第一年相当于减免了200*12即2400元的费用。

如此计算,按照这4个“扯淡”计算,购房者大概可以节约以下费用:650元的房企垫息费用、2400元的物业费、5万元的契税和维修基金。这样算下来,对于总价100万元的住房来说,大概可以节约5.3万元,这等于碧桂园做了一次打折,即房价是原先的94.7%,碧桂园做了9折房款的销售处理。

张宏伟还指出,对于购房者来说,这样购房划不划算,自己要自己甄别;同时,也应该关注促销房源的位置、户型、朝向等产品细节。

碧桂园营销“阳谋”

事实上,在张宏伟看来,碧桂园“扯淡”行动就是个营销活动,反映了目前碧桂园为了加快三四线城市的去库存速度,开始寄托于价格税费调整的策略。

随着330楼市新政和一些列利好政策的出台,一二线城市楼市迅速回暖,三四线城市回暖区域疲软。

据2015年4月份36个大中城市存销比指标来看,库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市,比如福州、 厦门、青岛、武汉、西安、长沙、宁波、大连等二线城市、无锡、、温州、芜湖、徐州等大部分三四线城市仍然面临较大“去库存”压力。

从碧桂园布局的城市来看,大多数城市以三四线城市为主,而这些城市仍然面临去库存压力,从碧桂园每个项目的开发体量来看,均为千亩大盘超大开发量的项目,这么大体量项目入市更是加剧当地的去库存压力。

值得注意的是,从碧桂园今年的销售情况来看,截止2015年4月30日,碧桂园共实现合同销售金额约242.9亿元,同比去年410.5亿元,下降40.8%,合同销售建筑面积约384万平米,同比下降38.7%。而碧桂园的销售目标是1350亿元,1-4月份的销售业绩仅完成全年的17.99%。

由此可知,迫于销售压力,碧桂园需要通过营销活动促使销售业绩的提升,以尽可能完成今年销售业绩指标。


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